房价大局真的定了吗？
手里攥着两套房的家庭，到底该怎么办？
先别急着下结论，得先看看眼下的房子，到底堆成了什么样。
2026年的政府工作报告里，房地产的措辞悄悄变了，从“持续用力推动止跌回稳”，改成了“着力稳定房地产市场”。
2024年，时任住房和城乡建设部部长倪虹曾说得很直白：房地产已经度过了急跌阶段，调控重心从短期应急转向长效稳定机制。
从北方的北京到南方的深圳，中国各地数以百万计的新建住宅空置待售，无人问津。
国家统计局2024年5月17日公布的数据显示，截至2024年4月末，全国商品房待售面积达到7.46亿平方米，其中住宅待售面积为3.91亿平方米。
大量闲置房产给政策制定部门带来不小压力，冲击着全球第二大经济体的运行，也引发人们对住房建设目的的重新思考。
在这个国家，房地产投资长期以来被视为一项稳妥的选择。
2020年前后，随着房地产金融监管政策逐步收紧，叠加此后疫情冲击和房地产企业债务风险暴露，中国房地产市场逐渐进入调整阶段。
这一行业传统上拉动着约四分之一的国内生产总值，决策者虽多方努力，却始终难以遏制颓势。
问题的症结在于，市场信心不稳，部分大型房企又未能按期交付已售出的房屋，潜在购房者因此选择观望，把资金留在市场之外。
有网民在社交媒体上感叹，如今的投资与赌博几乎没有区别，无论买房还是开小店，一旦亏损，似乎只能自己承担后果。
2024年前后，为了促进住房消费，各地陆续出台了多种措施。
东北的沈阳对部分购房者每平方米补贴100元（约合11英镑）；中部河南的开封规定，卖旧房后一年内购买新房的居民可获个人所得税退税；湖南省会长沙则鼓励开发商，在购房者七天内改变主意时无条件退还购房定金。
花样不少，可效果呢？
这些措施的效果并不明显。
2024年1月至4月，全国新建商品住宅销售额同比下降约31.1%。
对于本已负债较高、资金被大量未售库存占用的房企而言，这意味着它们已被推到破产的边缘。
在这种情况下，中央层面不得不出手。
2024年5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
2024年5月17日，央行副行长陶玲表示，将鼓励地方国有企业运用这笔资金，按照市场化原则收购价格合理的已建成未出售商品房，用作保障性住房。
钱是拿出来了，可分析人士并不乐观。
不过，分析人士认为，这是迄今力度最大的一轮刺激举措，但与房地产业面临的困难相比，仍然杯水车薪。
地方政府自身已背负约13万亿美元的债务，同时还要平衡收支，很难成为理想的救市力量。
恒生银行首席经济学家丹·王（Dan Wang）指出，这项政策的规模太小，难以真正为有需要的人提供更多保障性住房。
她认为，这项政策更多是为了控制房企的风险，而不是提振住房市场。
金融研究机构东方资本研究公司董事总经理安德鲁·科利尔（Andrew Collier）说，此前中国一些大城市改造棚户区的尝试，因腐败问题以及地方政府缺乏财务上的可行性而屡遇困难。
科利尔认为，中央政府或许有这样的意愿，但在上一轮计划中真正拨付资金的是地方政府，而它们目前的财政状况更为薄弱。
这些地方虽然急于证明自己仍能带动增长，却要应对其他优先事项，并不愿为无法带来长期收益的投资增加债务负担。
2023年，涉及八个城市的保障性住房相关试点项目推进情况并不理想。
地方政府往往不认为保障性住房项目具有商业可行性。
2024年相关报道显示，在此前推出的1000亿元保障性住房试点资金安排中，实际使用的资金只有一小部分
分析人士预计，全国推广后的效果同样难有起色。
再算一笔账，差距就更明显了。
即便地方政府愿意把大部分甚至全部空置住房收入囊中，新增的贷款额度也远远不够。
按全国新建住宅的平均每平方米价格计算，未售库存的价值超过4.3万亿元，远高于3000亿元的刺激规模。
法国外贸银行亚太区首席经济学家艾丽西亚·加西亚·埃雷罗（Alicia García-Herrero）表示，决策者很清楚，这些大量未售出的房产并没有真实的市场需求，再贷款工具只是为了避免出现更多问题。
她当时预计，政府可能在2024年7月召开的中共二十届三中全会上提出进一步的财政改革措施。
为了给曾经过热的住房市场降温，政府一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
按这个标准来说，调控确实取得了一定成效。
2024年前后的市场调查显示，中国部分大城市新房去化周期已经超过两年，而2017年不少城市还不到10个月，北京部分时期的去化周期甚至接近四年。
但现在的问题是，市场降温过度。
科利尔表示，中央政府能够用来扭转房地产市场的选项并不多，这就像一个不断吞噬资金的巨大黑洞。
说到这儿，答案就清楚了。
3000亿再贷款只是托底，这个黑洞到底怎么填，一时半会儿难有定论。
可政策的口风已经变了，从“止跌回稳”走向“着力稳定”，急跌阶段过去了，二手房交易占比也突破了52%，市场正式进入存量时代。
买房不再拼数量，拼的是质量。
手里有两套房的家庭，先做三件事。
头一件，盘点家底，给每套房打分：地段占40%，产品占30%，流动性占30%。
A类好房坚定持有，B类普通房择机优化，C类劣质房趁窗口期出手。
第二套挂牌超过一年还卖不掉，同户型成交价还一路阴跌，就得认真掂量了。
第二件，守住现金流。
6到12个月的应急钱放活期，月供别超过月净收入的40%，再用好首套低利率、公积金和40年的贷款期限。
有租金收入的家庭，每月留出租金的30%做维修备用金，将来电梯更新、外墙维修，就不用临时和邻居凑钱吵架了。
第三件，以劣换优。
“卖旧买新”的个税退税延续到2027年底，满2年免增值税。
远郊换主城地铁沿线，高密度超高层换低密洋房，老破大换品牌次新房，人口流出的城市换人口流入的强二线，把差的换成好的。
再说四件不能碰的。
别在分化的市场里加杠杆盲目增持，50城平均租金回报率才2.28%，租金连利息都盖不住，经营贷、消费贷更不能挪来买房。
也别被传言吓到恐慌抛售，财政部已明确，2026年内不具备扩大房产税试点的条件，核心地段的好房子，别在底部便宜送人。
还有两件。
阴阳合同、代持、假离婚这些灰色操作，别动脑筋，为省几万税费，赔上几十万甚至几百万的产权风险，不划算。
也别当鸵鸟，哪怕只有一套自住，也要关心小区治理、维修资金和物业，好房子被烂物业拖垮，吃亏的还是业主自己。
一句话记住：摸清家底、守住现金、主动升级；不加杠杆增持、不恐慌抛售、不碰灰色操作、不做鸵鸟业主。
企稳不等于快涨，修复不等于普涨，未来是整体L型企稳、结构分化的新周期，好房子稳步修复价值，劣质资产继续承压。
房子终究是用来住的，好房子永远值钱。
稳住心态，做对动作，家里的资产才能在这轮周期切换里行稳致远。
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